Кто оплачивает аренду земли под многоквартирным домом

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 110-86-37
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 366

Автор: Кислов С. Обычно земельный участок предоставляется застройщику в аренду для строительства нескольких объектов недвижимости, которые создаются и вводятся в эксплуатацию поэтапно. С момента регистрации права собственности на первую квартиру в жилом доме застройщик вправе прекратить уплачивать арендную плату за ту часть земельного участка, которая перешла в общую долевую собственность собственников помещений МКД. Излишне перечисленная сумма арендной платы признается неосновательным обогащением уполномоченного органа и подлежит возврату застройщику, который вправе дополнительно требовать уплаты процентов за пользование этой суммой. Подробности — в предложенном материале.

В предлагаемой вниманию читателей статье мы рассмотрим вопрос о том, когда застройщик вправе прекратить оплачивать аренду земли, выделенной под строительство многоквартирного дома МКД , и почему.

Видео по теме. Вопрос о правах на землю под МКД остается насущным, в первую очередь - для собственников помещений.

Право на арендованную землю под новостройкой

В предлагаемой вниманию читателей статье мы рассмотрим вопрос о том, когда застройщик вправе прекратить оплачивать аренду земли, выделенной под строительство многоквартирного дома МКД , и почему.

Ответить на них нам помогут главным образом судебные акты. Особенностью такого объекта строительства, как МКД, является его структура - как цельный объект права МКД не существует, он состоит из жилых помещений и, на что необходимо обратить особое внимание, общего имущества. Об этом сказано в п. Состав общего имущества МКД подробно описан в жилищном законодательстве. Так, согласно п. Земельный участок, в отличие от иных объектов общего имущества, существует еще до возведения дома.

Наличие зарегистрированных прав собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства, является одним из условий появления у застройщика права привлекать денежные средства дольщиков п. В законодательстве содержится императивная норма о возникновении у собственников помещений в МКД права общей долевой собственности на земельный участок, причем независимо от того, кто являлся его собственником ранее застройщик либо публично-правовое образование, если застройщик арендует землю.

В соответствии с п. Земельный участок, который был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса В случае если земельный участок не был сформирован на эту дату, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета п. МКД, построенные после введения в действие Жилищного кодекса, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие дома п.

За период с момента вступления в силу Жилищного кодекса а это уже более семи лет положения ст. Правоприменительная практика и разъяснения чиновников были крайне разнородны. К настоящему времени, следует признать, многие вопросы разрешены, в первую очередь, на уровне судебной системы. Так, теперь не вызывает сомнений, что для перехода в общую долевую собственность участка, сформированного после Регистрация права общей долевой собственности на землю носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер Письмо Минэкономразвития России от Такое право возникает в силу закона и для его возникновения не требуется регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним см.

Постановление КС РФ от Кстати, об этом свидетельствует и п. Однако все эти разъяснения касаются земельных участков под домами, введенными в эксплуатацию до Для нас же представляет особый интерес правовой статус земельных участков под МКД, которые введены и будут введены в эксплуатацию уже после этой даты. Специальных норм кроме положения п. В г. В ноябре г. В декабре г. Чиновники отказали застройщику в проведении регистрационных действий, мотивировав отказ отсутствием всех необходимых документов.

Обоснование они привели такое. На момент обращения застройщика с заявлением в реестр были внесены не все записи о государственной регистрации прав собственности на квартиры и нежилые помещения в жилом доме, в связи с чем право аренды спорного земельного участка остается обремененным ипотекой в пользу участников долевого строительства, которые согласие на заключение соглашения о расторжении договора аренды не представляли.

Действительно, согласно п. Между тем согласно ст. Следовательно, приведенное управлением Росреестра обоснование отказа в совершении регистрационных действий неправомерно. К такому выводу пришли суды всех трех инстанций и признали отказ чиновников незаконным см. Решение Арбитражного суда Самарской области от Президиум ВАС отменил все три судебных акта и отказал в удовлетворении требований застройщика о признании незаконным отказа в осуществлении регистрационных записей.

Президиум ВАС заключил, что выводы нижестоящих судов о прекращении ипотеки права аренды земли с момента передачи всех объектов долевого строительства соответствуют закону. Однако вовсе не эти аргументы должны быть положены в основу решения по делу. Арбитры указали, что руководствоваться необходимо п.

Эти нормы закона и разъяснения позволили Президиуму ВАС прийти к важным заключениям:. Именно потому, что на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность, орган местного самоуправления и застройщик уже не могут распоряжаться этим участком заключать соглашение о расторжении договора аренды, передавать участок от застройщика мэрии по акту приема-передачи.

Кроме того, Президиум ВАС усмотрел основания для прекращения договора аренды на основании ст. Следовательно, любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды. Обратите внимание! Это значит, что если по делам со схожими обстоятельствами вступили в силу судебные акты, принятые на основании нормы права в ином истолковании, участник спора вправе обратиться с заявлением о пересмотре дела, если для этого нет других препятствий.

Между тем "разнообразие" подходов арбитров заключалось в том, что все суды считали возможным заключить соглашение о расторжении договора аренды, но одни привязывали его подписание к передаче всем дольщикам объектов долевого строительства, а другие - к регистрации прав собственности всех дольщиков на объекты долевого строительства.

Таким образом, теперь внесена ясность в вопрос о прекращении права аренды застройщика, поэтому споров с регистрационными органами должно стать меньше.

Выводы Президиума ВАС о моменте прекращения договора аренды земельного участка, на котором был построен МКД, важны и для другой категории споров - о взыскании арендной платы с застройщика. Очевидно, что в связи с прекращением права аренды застройщика прекращается и его обязательство вносить арендную плату.

В силу закона земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и право публичной собственности на земельный участок прекратилось после регистрации права собственности на жилое помещение. Соответственно, с этого момента у администрации прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с организации-застройщика Постановление от Аналогичные заключения можно найти в Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от Устанавливал дату регистрации права собственности за физическим лицом на квартиру в новостройке и ФАС СЗО, в итоге отказав во взыскании арендных платежей с застройщика после этого момента Постановления от Полагаем, что теперь разногласий по данному вопросу быть не должно: арендные платежи застройщик не вносит с даты регистрации права собственности первого лица на любое помещение в МКД.

Подчеркнем, что при этом не имеет значения, в какой момент будут и будут ли вообще зарегистрированы права иных лиц на остальные помещения в МКД. Суд посчитал, что застройщик не обязан вносить арендную плату за землю только в части, приходящейся на переданные дольщикам помещения, а за те месяцы в рамках спорного периода, в течение которых помещения находились у застройщика, вносить арендные платежи в соответствующей доле обязан именно он.

Следует заострить внимание на еще одном моменте, а именно на роли вида разрешенного использования земельного участка. Тем не менее в других спорах о расчетах за аренду, возникновении права общей долевой собственности на землю именно вид разрешенного использования участка может сыграть особую роль. Суд признал, что участок был предоставлен застройщику в пользование для проектирования и строительства жилого дома, но не для его эксплуатации, площадь земельного участка сформирована для организации строительных работ, но не для обслуживания многоквартирного жилого дома.

Ввод дома в эксплуатацию и регистрация квартир на дольщиков не является доказательством перехода к собственникам помещений права на земельный участок, предоставленных для целей проектирования и строительства МКД. Прекращение использования ответчиком всего земельного участка документально не подтверждено. Введение в эксплуатацию жилого дома расположение на части земельного участка жилого дома не является достаточным обстоятельством, позволяющим определить, в какой части прекратилось арендное правоотношение.

В других случаях суды указывали, что положения ст. Вместе с тем, придя к выводу о возникновении права общей долевой собственности на землю и отказывая органу местного самоуправления во взыскании арендной платы, суд указал, что в данном случае земельный участок изначально был сформирован как для строительства, так и для эксплуатации многоквартирного дома.

Апелляционный суд не согласился с доводом арендодателя о невозможности возникновения права общей долевой собственности на землю по той причине, что участок непосредственно под домом не был сформирован. Поскольку переданный в аренду земельный участок был поставлен на кадастровый учет в г. В законодательстве не содержится требований о формировании иного участка земли.

Таким образом, можно прийти к выводу, что вопрос о прекращении арендных отношений в момент регистрации права собственности на первое помещение в МКД будет решен однозначно лишь в ситуации, когда вид разрешенного использования подразумевает не только проектирование и строительство МКД, но и его дальнейшую эксплуатацию. В противном случае застройщику, намеренному доказать отсутствие обязательств по внесению арендной платы, нужно подтвердить тот факт, что земельным участком он не пользуется.

Нередко застройщик арендует земельный участок для строительства не одного дома, а жилого комплекса. Как в этом случае по мере ввода в эксплуатацию каждого МКД следует вести расчеты с арендодателем? В первую очередь необходимо отметить, что жилищное законодательство говорит о возникновении права общей долевой собственности на участок, на котором расположен один МКД, у собственников помещений в этом доме. Поэтому представляется справедливым, что к собственникам помещений в каждом из домов в жилом комплексе переходит право собственности на участок под конкретным домом.

Здесь самое время вспомнить п. Впрочем, об осуществлении кадастрового учета участка, который является одним из необходимых условий для перехода земли в общую долевую собственность, в данной норме не сказано.

Кроме того, на практике МКД вводятся в эксплуатацию и без проекта границ земельного участка. Следовательно, право общей долевой собственности на участок под каждым домом возникнет только после его формирования и проведения кадастрового учета. Вместе с тем и до возникновения права общей долевой собственности на землю до формирования участка , в то время как земля находится в собственности соответствующего публично-правового образования, собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Такие разъяснения содержатся в п. При этом собственник земли не вправе распоряжаться ею в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД, что указывает на невозможность заключения договора аренды в отношении всего участка, первоначально предоставленного в аренду для строительства жилого комплекса, если часть этого участка занята уже введенными в эксплуатацию МКД Постановление ФАС ДВО от Правоприменительной практикой не выработано единое мнение при решении вопроса о внесении застройщиком арендной платы в случае, если на земельном участке возводятся несколько МКД.

Что касается практики по вопросу расчетов за пользование участком, на котором есть как введенные в эксплуатацию, так и строящиеся МКД, назвать ее единообразной нельзя.

Так, в Постановлении от В качестве доказательства по делу фигурировал акт Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы, в котором было указано, что на территории арендованного участка возведены три жилых корпуса, а на момент проверки ведется строительство нового жилого корпуса, стройплощадка огорожена внутри общей площади и охраняется.

Суд заключил, что застройщик пользуется именно этим участком и взимать плату за весь участок неправомерно. При этом в материалах дела отмечено, что первоначально предоставленный в аренду участок был поставлен на кадастровый учет, информации о формировании иных участков в границах данного участка в мотивировочной части Постановления нет, но это не стало поводом для принятия иного решения.

Застройщик получил землю в аренду для строительства жилого комплекса. С землей под первой очередью строительства споров не было: спустя более года после ввода ее в эксплуатацию участок под ней был отмежеван, поставлен на кадастровый учет, впоследствии подписано изменение к договору аренды об уменьшении площади арендованного земельного участка с даты ввода в эксплуатацию первой очереди строительства жилого комплекса.

Но со второй очередью строительства процесс оформления земли затянулся. В итоге на кадастровый учет разделенные земельные участки под введенным в эксплуатацию МКД и под недостроенным домом были поставлены лишь в апреле г. Суд посчитал, что застройщик пользовался участком, о котором сказано в договоре аренды с изменениями , лишь до ввода в эксплуатацию второй очереди строительства, несмотря на гораздо более позднее проведение кадастрового учета разделенных участков.

Спорный участок прекратил свое существование одновременно с вводом МКД в эксплуатацию. Следовательно, начиная с ввода в эксплуатацию второй очереди строительства застройщик обязан оплачивать аренду лишь фактически используемого участка под незавершенным строительством. Тот факт, что застройщик получил разрешения на ввод в эксплуатацию блоков первой и второй очередей строительства, а физические лица зарегистрировали права собственности на квартиры в них, не означает, что изначально используемый для строительства участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

Введение в эксплуатацию 1-й и 2-й очередей строительства многофункционального комплекса, расположенных на части земельного участка, сформированного для проектирования и строительства объекта в целом, не является достаточным обстоятельством, позволяющим установить, в какой части прекратилось землепользование застройщика.

Это обстоятельство стало возможным установить лишь с момента постановки на кадастровый учет разделенных земельных участков под эксплуатацию возведенных МКД и под завершение строительства. Значит, платить за пользование всем участком застройщик должен вплоть до даты постановки на кадастровый учет разделенных участков. Автору ближе позиция, согласно которой собственник земли а им до формирования и проведения кадастрового учета участка под конкретным домом остается публично-правовое образование вправе требовать внесения арендной платы с застройщика, получившего землю в аренду, при условии, что договор аренды действует.

«Земельные» споры застройщиков МКД

Порядок формирования земельных участков под многоквартирными домами не дает покоя ни владельцам квартир и нежилых помещений в них, ни властям. Последним выгодно оставить как можно больше земельного ресурса за собой для извлечения дохода. Собственники же пытаются оформить права на то, что принадлежит им по закону. Конституционный суд РФ в постановлении от В заявлении, поданном в КС РФ тремя заявителями из разных городов Кирова, Кургана и Новгорода , оспаривались положения законодательства жилищного и земельного , регулирующие условия и порядок бесплатного перехода земельных участков, занятых многоквартирными домами, в общую долевую собственность владельцев жилых и нежилых помещений.

Когда едина судьба земли и зданий при аренде, разобрался ВС

Юристы и риелторы рассказали, зачем жителям многоквартирных домов стоит задуматься об оформлении прилегающих земельных участков в общедолевую собственность. Вопрос оформления земли в собственность под многоквартирными домами стал острым для части москвичей после запуска программы реновации. Редакция узнала у юристов и риелторов, зачем нужна собственность на землю под домом, а в Росресстре рассказали, как ее оформить. Собственники помещений в многоквартирном доме МКД являются одновременно владельцами общего имущества в этом здании: чердаков, подвалов, крыши, инженерного оборудования. Согласно Жилищному кодексу РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с прилегающей территорией, необходимой для его эксплуатации, принадлежит собственникам помещений этого дома на праве общей долевой собственности. В настоящее время оформление земельного участка, прилегающего к МКД, в Москве является правом, а не обязанностью собственников. Зачем нужна собственность на землю у дома.

Своя Москва: как оформить землю под многоквартирным домом в собственность

Вопросы правового положения земельных участков, которые относятся к придомовой территории многоквартирных домов МКД , интересны не только собственникам квартир многоквартирных домов, многие из которых хотели бы законным образом зарегистрировать свои права на землю, но и управляющих организаций и муниципалитетов, для определения зоны ответственности по содержанию указанных территорий. Думаю, большинство собственников квартир и нежилых помещений многоквартирных домов знают прописную истину, о которой можно часто услышать из средств массовой информации, а также прочитать на многочисленных сайтах, посвященных теме ЖКХ: то, что земельный участок под МКД, а также придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства является, в силу закона, собственностью, прошу прощения за тавтологию, собственников помещений МКД. Также часто мы слышим и читаем о том, что указанные земельные участки собственники легко могут оформить в установленном законом порядке , проведя общее собрание собственников помещений МКД и оформив необходимые документы для подачи в Федеральную службу Росреестра. При рассмотрении данного вопроса, все-таки считаю, что необходимо разграничить вопросы права собственности на земельный участок под МКД и придомовую территорию МКД как общее имущество собственников МКД и вопросы разграничения обязанности содержания указанных земельных участков, составляющих придомовую территорию МКД. Процедура оформления придомового земельного участка многоквартирного дома подробно описана на официальном сайте Росреестра, да и на многих других, приближенных к сфере ЖКХ. Однако так ли легко это сделать то, что провозглашается законом, и реально ли вообще осуществить такое мероприятие, если у собственников квартир возникнет такое желание? Для выяснения всех нюансов правового статуса земли при МКД нужно учитывать правовые нормы не только жилищного, но и земельного, градостроительного законодательства, а также нормы государственного и муниципального права.

Земельные новости

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 декабря г. ООО"Ультра С.

.

.

Битвам за земли под многоквартирными домами пришел конец

.

.

.

.

.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 0
  1. Пока нет комментариев...

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных